Bem de família de fiador em locação comercial é impenhorável

O Supremo Tribunal Federal, no Recurso Extraordinário 605.709/SP, de relatoria do Ministro DIAS TÓFFOLI, assentou que o bem de família do fiador em locação de imóvel comercial é impenhorável, em razão da necessidade de se proteger a dignidade da pessoa humana em detrimento do crédito de locador de imóvel comercial.

Para nossa Suprema Corte, não se pode exigir o sacrifício do bem de família do fiador, destinado à sua moradia, sob o pretexto de satisfazer crédito de locador de imóvel comercial ou de estimular a livre iniciativa.

Em caso de conflitos entre direitos fundamentais, deve ser aplicado o princípio da proporcionalidade. De um lado, tem-se um bem de família, corolário da proteção à família e do princípio da dignidade da pessoa humana que, por sua vez, constitui fundamento da República Brasileira. Do outro, tem-se o direito ao crédito do eventual locador.

Para o STF, o direito de crédito e o direito à livre iniciativa não são capazes de mitigar os princípios da dignidade da pessoa humana, da proteção à moradia e à família.

É importante alertar que a impenhorabilidade do bem de família do fiador em contrato de locação de bem imóvel só ocorre quando essa locação for de imóvel destinado a fins comerciais, assim especificado no contrato. Isso porque o STF já pacificou que, quando se tratar de locação residencial, o bem de família do fiador poderá ser penhorado.

     Mas por que o STF adotou esse entendimento para os casos de locação comercial?

Isso ocorre porque o STF entendeu que, nos casos de locação para fins residenciais, eventual impenhorabilidade do bem de família do fiador implicaria em prejuízo direto ao próprio direito de moradia daquelas pessoas que pretendem alugar um imóvel, tendo em vista que elas encontrariam grandes dificuldades em conseguir fiadores que fossem aceitos pelos locadores.

Noutras palavras, a impenhorabilidade do bem de família do fiador de locação residencial só foi recepcionada em razão de uma ponderação entre o direito à moradia de fiadores e o idêntico direito à moradia de locatários (ou candidatos a locatários). Não foram os direitos ao crédito e o direito à livre iniciativa os responsáveis em mitigar a proteção concedida ao bem de família do fiador, mas sim o direito à moradia dos candidatos à locatários.

Portanto, esse raciocínio não pode ser transportado para as locações comerciais, nas quais não há direito à moradia dos demais locatários colidindo com o direito à moradia  e à dignidade humana dos fiadores. Não há, nesses casos, motivo com força suficiente para mitigar direitos fundamentais tão importantes.

Julgado do STF sobre o tema:

RE 605.709/SP, Rel. Min Dias Toffoli, , julg. 12.06.2018